Räkna på Bolån – Bolånekalkyl

räkna på bolånHur mycket har du råd att låna och ändå klara dina boendekostnader? Hur stor marginal behöver du för räntehöjningar eller minskad inkomst?

Svaret får du genom att göra en bolånekalkyl. En kalkyl som banker också genomför för att avgöra om bolån ska beviljas eller inte. De flesta banker har en bolånekalkyl tillgänglig på deras hemsida. Däremot kan det variera något vilka funktioner som finns samt vilka kostnader som ska föras in i kalkylen.

Boendekostnaden

Amortering

Amorteringskravet innebär att amortering måste ske med minst 2% årligen av den totala summan av bolånet. Detta förutsatt att belåningsgraden är över 70%. Är belåningsgraden mellan 70-50% är kravet 1% i amortering. Är belåningsgraden lägre gäller inte amorteringskravet.

Kom ihåg att bankerna kan ställa olika krav gällande amortering. De ovan nämnda reglerna är enbart den ”lägsta nivån” som bankerna ska förhålla sig till. De kan alltså ställa högre krav på amortering.

Självklart går själv att välja en högre amortering än vad banken kräver. Huvudsaken är att detta belopp anges i bolånekalkylen för att det tydligt ska framgå hur stort belopp som månatligen måste betalas för lånet.

Läs mer om amorteringskravet här.

Ränta

Vilken räntenivå som bankerna erbjuder på sina bolån går vanligtvis inte att se i förväg (Skandia är undantaget). Det krävs därmed att en låneansökan skickas in till banken för att de ska kunna göra en ekonomisk bedömning och erbjuda en ränta utifrån denna.

I bolånekalkylen kan man däremot räkna med den listränta som banken har. Chansen finns alltid att en något lägre räntesats erbjuds när väl låneansökan skickats in. Däremot går det aldrig att få högre ränta än bankens listränta.

Driftskostnad

Med en bostads driftskostnad menas bland annat el, försäkring, vatten och värme. Är det exempelvis eluppvärmning i bostaden kommer driftskostnaden att variera kraftigt över året. Den driftskostnad som anges ska däremot vara den genomsnittliga nivån.

När en mäklare säljer en bostad anges exempelvis driftskostnaden för att det ska vara lättare för köparen att göra en bolånekalkyl. Det är däremot viktigt att se på vilka som bodde i bostaden tidigare för att driftskostnaden ska beräknas på rätt sätt. Det är exempelvis stor skillnad om en ensam person bott i bostaden eller om det varit en större familj.

När organisationen Villaägarna genomförde en undersökning kring driftkostnaden för en normalstor villa i Sverige var den genomsnittliga kostnaden för detta ca 50 000 kr. (Undersökning från 2013)

Taxeringsvärde (Villa, Fritidshus)

Taxeringsvärdet avgör hur stor fastighetsavgiften kommer att bli. Detta gäller inte bostadsrätter utan enbart fristående bostäder.

Tomträttsavgäld (Villa, Fritidshus)

I det fall som marken, som bostaden står på, ägs av någon annan än bostadsägaren kan tomträttsavgäld tas ut. Det är en årlig avgift som betalas av personen som bor i bostaden. Det vanligaste är att tomten ägs av kommunen eller staten.

Tomträttsavgäld kan även förekomma för bostadsrättsföreningar. I detta fall betalar föreningen denna avgift vilket gör att kostnaden för tomträttsavgälden ingår i månadsavgiften.

Månadsavgift (Bostadsrätter)

Är det en bostadsrätt som ska köpas ska månadsavgiften för bostaden läggas med i bolånekalkylen.

Kontantinsatsen

De flesta betalar kontantinsatsen kontant. I detta fall uppkommer inte någon kommande månadskostnad på denna punkt. Andra väljer att finansiera kontantinsatsen med ett blancolån (lån utan säkerhet). Väljer du detta alternativ är det viktigt att även lägga med lånets amortering och räntekostnad i kalkylen.

Räkna med ränteavdrag eller inte

Det varierar om bankernas bolånekalkyler räknar med ränteavdraget eller inte. I vissa fall kan man även själv välja om kalkylen ska gälla med eller utan detta avdrag. Ränteavdraget minskar visserligen den totala räntekostnaden men det påverkar inte hur stort belopp som måste betalas varje månad. Ränteavdraget sker nämligen på kommande års deklaration.

Vad händer om utgifterna ökar – eller inkomsterna minskar?

De ovan nämnda faktorerna avgör hur stor månadsbetalning som måste ske på lånet. Det ska ställas mot hushållets totala inkomst och hur mycket man är beredd att lägga på sitt boende. Genom en bolånekalkyl kan man även testa hur månadsbetalningen skulle förändras vid ett större eller mindre lånebelopp, lägre driftskostnad osv.

Det man alltid bör räkna med är hur kalkylen skulle påverkas vid ökade utgifter. Det som tydligt kan påverka detta är räntan men även ökade driftskostnader kan exempelvis uppstå.

Många räknar även med att bägge vuxna i ett hushåll har arbete och får full lön när en kalkyl kring bolånet byggs upp. Men man bör även ”stresstesta” sin ekonomi och räkna på vad som skulle hända om en person får lägre lön/ersättning på grund av uppsägning eller sjukdom.

Bankerna kräver överlag hög säkerhet och god marginal för att bolån ska beviljas. Däremot kan de inte ha information kring hela låntagarens personliga ekonomi. Det är därmed viktigt att själv göra en bolånekalkyl för att avgöra hur stort lån man har råd att teckna.