Hitta bolån med bäst ränta

Här kan du lära dig allt om bolån och därefter jämföra utbudet utifrån räntor.

Vad är ett bolån

Bolån är ett lån där bostaden används som säkerhet för lånet. Det vanligaste tillfället att teckna ett bolån är när en bostad ska köpas. Äger du redan en bostad, som inte är fullt belånad, finns även fördel att teckna bolån istället för billån, privatlån eller andra lån. Detta eftersom bolånet i stort sett alltid ger den lägsta räntenivån.

vad är bolån?

Jämför räntor och fördelar i listan nedan

ica banken bolån


  • Bästa bolånet 2017
  • Många fördelar
  • Bra ränta
3 mån: 1,59 %
1 år: 1,59 %
3 år: 1,89 %
5 år: 2,36 %
10 år: 3,29 %
skandia bolån

  • Snabb ansökan
  • Stor andel godkända lånelöften
  • Låg ränta över tid
3 mån: 2,00 %
1 år: 2,00 %
3 år: 2,09 %
5 år: 2,49 %
10 år:
mitt bolån

  • Förmedlar bolån åt dig
  • Du slipper kontakt med banker
  • Samarbetar med de största kreditgivarna
3 mån: 1,59 %
1 år: 1,59 %
3 år: 1,89 %
5 år: 2,36 %
10 år: 3,29 %

Hur du skaffar dig ett bolån

Vägen till ett nytt bostadslån kan se olika ut, mycket beroende på tidigare bolån och ekonomiska förutsättningar. Många börjar däremot med att räkna på hur mycket de klarar av att betala per månad genom en bolånekalkyl. Med hjälp av denna kan man därmed se hur stort lån den egna ekonomin klarar av.

Inför visningar och budgivningar är det sedan bra att ha ett lånelöfte. Detta löfte visar hur stort belopp banken är villig att låna ut och därmed hur högt du kan gå i budgivningen.

När du sedan vunnit budgivningen är det dags att bestämma sig för om du vill ha rörlig ränta, bunden ränta eller bolån med räntetak. Sista steget är att jämföra bolåneräntor hos flera banker, pruta och till sist njuta av det nya boendet.

  1. Bolånekalkyl – Räkna ut vad du har råd att betala
  2. Lånelöfte – Se hur mycket banken är villig att låna ut
  3. Rörlig eller bunden ränta? – Söker du trygghet, lägsta räntan eller en mix?
  4. Jämföra bolån – Se vilka punkter du kan titta på
  5. Pruta på bolånet – Vägar till en lägre bolåneränta
  6. Ordbok – Förklaring av de olika begreppen

Här presenterar vi de olika punkterna informativt och tydligt:

Räkna på bolån – Bolånekalkyl

Är du osäker på hur stort bolån din ekonomi klarar av? Börja i så fall med att göra en bolånekalkyl. De allra flesta banker har en bolånekalkylator på deras hemsida där du bland annat fyller i inköpspris, lånesumma, kontantinsats, förväntad ränta och driftskostnad på bostaden. Med hjälp av denna bolånekalkyl kan du ändra olika faktorer och därmed se hur detta påverkar månadsbetalningen.

Kom ihåg att:

  • Bolån 85%Ett bolån får maximalt vara på 85% av bostadens värde. När en bostad köps räknas inköpspriset som dess värde. Det är sedan denna nivå som du kan räkna med i värde fram till att en ny värdering sker. Vill du teckna lån på en bostad du redan äger, eller höja befintligt lån, kan även inköpsvärdet användas. Var det däremot länge sedan bostaden köptes finns en fördel att först göra en omvärdering.
  • Kontantinsats 15%Utöver de 85% som bolånet får bestå av betalas en kontantinsats. Som minst måste alltså kontantinsatsen vara på 15% av inköpspriset. Det vanligaste är att man har kontantinsatsen i sparat kapital eller att den kan betalas genom försäljning av tidigare bostad. I vissa fall tecknas privatlån för att finansiera denna del. Det är däremot inte något som generellt rekommenderas då du i detta fall sitter med högt belånad bostad och utöver det ett stort privatlån.
  • AmorteringskravetAmorteringskravet innebär i korthet att du är tvungen att amortera om belåningsgraden på lånet är över 50%. Vid belåningsgrad över 50% är kravet på 1%. Är belåningsgraden över 70% måste 2% amortering ske. Kravet gäller alla bostadslån tecknade efter 1:a juni 2016.

    Hur mycket du kommer behöva betala per månad i amortering beror därmed på hur stor belåningsgrad som lånet har. Läs mer om amorteringskravet här.

Lånelöfte

Ska du köpa din första bostad, eller köpa en dyrare bostad mot vad du har idag, är lånelöfte det första steget. Ett lånelöfte kan ses som ett förhandsbesked från banken gällande hur stort belopp som kan lånas. Beloppet grundas bland annat på om du har andra lån, din inkomst och civilstånd.

Lånelöfte går enkelt att ansöka om på bankernas hemsidor och tar inte mer än 4-5 minuter. Oftast visas ett preliminärt lånelöfte mycket snabbt. Någon dag senare skickas det slutgiltiga lånelöftet ut.

I vissa fall kräver mäklare att lånelöfte måste finnas för att du ska kunna medverka i kommande budgivning. Lånelöftet blir då en garanti på att du verkligen kommer att kunna få lån på den nivå som du lägger dina bud på.

Lånelöfte är alltså fördelaktigt både för dig och för mäklare/säljare.

Rörlig eller bunden ränta?

Ett första steg är att fundera över om räntan ska vara rörlig eller bunden. Vid större bolån är det möjligt att dela upp lånet i flera mindre lån. Därmed kan du exempelvis ha tre delar där de olika delarna har rörlig ränta, bunden ränta på 3 år och bunden ränta på 5 år.

Fördelar och nackdelar med rörlig ränta

  • (+) Billigast över tidHistoriskt sett har den rörliga räntan varit det bästa alternativet utifrån ett ekonomiskt perspektiv. Till stor del handlar det om att den rörliga räntan nästan alltid är lite lägre än den bundna räntan.
  • (+) Lätt att flytta och amorteraHar du ett bolån med rörlig ränta kan du när som helst göra en extra amortering utan att detta kostar något. Hittar du lägre ränta hos en annan bank är det även lätt att flytta lånet dit. Bolån med rörlig ränta har ingen bindningstid och är därmed mycket flexibelt.
  • (-) Faran är räntehöjningarDen rörliga räntan kan justeras av bankerna var tredje månad. Därmed kan den öka kraftigt över en relativt kort period. Med rörlig ränta på bolånet följer du med i räntans uppgångar (och nedgångar) och därmed tar du risken att ha en hög ränta under vissa perioder.

Fördelar och nackdelar med bunden ränta

  • (+) Samma månadskostnadInnan du tecknar ett bolån bör du alltid göra en bolånekalkyl där du räknar ut hur stor månadsbetalning du klarar av att hantera utifrån dina ekonomiska förutsättningar. Genom att välja bunden ränta kommer månadsbetalningen bli exakt samma under hela bindningstiden. Det underlättar därmed för att skapa en hållbar budget.
  • (+) Trygghet mot ökad räntaTror du att räntan kommer gå upp inom ett par år är bunden ränta det bästa alternativet. Då skapar du dig en trygghet mot kommande ränteökningar, i alla fall under den bindningstid du väljer.
  • (-) Ofta dyrareBolån med bunden ränta har historiskt sett varit ekonomiskt sämre än att enbart ha rörlig ränta. Detta om man ser på längre perioder. Samtidigt ger bunden ränta en större ekonomisk trygghet. Att exempelvis ha ett bolån på ett par miljoner med rörlig ränta kan skapa mycket stor skillnad på räntekostnaden över tid.
  • (-) Inlåsningseffekt – Dyrt att lösa i förtidEtt lån med bunden ränta har alltid en specifik bindningstid. Vill du lösa lånet under denna tid har banken rättigheten att ta ut en ränteskillnadsersättning.

    Hur stor denna avgift blir beror bland annat på lånets storlek, hur långt det är kvar till att bindningstiden ska löpa ut samt när lånet tecknades. Det är bland annat olika beräkningsmodeller om lånet tecknades före eller efter 1:a juli 2014.

  • (-) Inlåsningseffekt – Låser resten av bolånetDet är vanligt att dela upp bolånet i flera mindre delar. Därmed kan du exempelvis ha hälften med rörlig ränta och hälften med bunden ränta. Det är då lätt att tro att halva beloppet, delen med rörlig ränta, kan flyttas när som helst eftersom det inte är någon bindningstid. Men så behöver det inte vara.

    Banken kan se det totala lånebeloppet på bostaden som ett enda lån, även om det är uppdelat i mindre delar. Det betyder att det inte går att flytta någon del av bolånet förrän samtliga bindningstider löpt ut.

Fördelar och nackdelar med räntetak

Ett alternativ till rörlig eller bunden räntan är bolån med räntetak. Det innebär att räntan är rörlig och rör sig upp/ner i likhet med den rörliga räntan. Däremot finns ett räntetak som räntan aldrig kan gå över under bindningstiden. Om räntetaket är satt till 3,5% kan alltså aldrig räntan gå över denna nivå.

  • (+) Trygghet mot ökad räntaI likhet med bolån med bunden ränta skapar detta en trygghet mot kraftigt ökad ränta. Oavsett vad som händer kommer du aldrig behöva betala mer i ränta än gränsen på räntetaket.
  • (+) Kan vara billigare än bunden räntaEftersom räntan på bolån med räntetak är rörlig kan det bli ett billigare alternativ mot att ha bunden ränta. Det är även den största fördelen med detta alternativ. Ta del av den lägre räntan hos rörlig ränta men säkra upp mot ränteförändringar likt bunden ränta.
  • (-) En viss ”ränteavgift”Ett bostadslån med räntetak har alltid något högre rörlig ränta än den gällande 3-månadersräntan. Därmed får du betala en viss ”ränteavgift” för att få tillgång till fördelen med räntetaket. Kontrollera noga hur stor denna avgift är. Bankerna har nämligen ibland fått kritik för att avgiften är mycket hög i förhållande till vad man får för trygghet med denna produkt.

    Ett alternativ till räntetak kan vara att dela upp lånet med en del rörlig och del bunden ränta. Genom denna lösning kommer den genomsnittliga räntekostnaden inte öka lika mycket vid ränteförändringar som om hela lånet haft rörlig ränta.

  • (-) Bindningstid skapar inlåsningseffekterOm du väljer räntetak får du välja under hur lång tid som detta tak ska gälla. Lånet blir därmed bundet under denna period. I och med att detta skapas inlåsningseffekter som gör att lånet blir dyrt att lösa i förtid eller flytta till annan bank (Se fördelar och nackdelar med bunden ränta).

Jämför bolån

När du jämför bolån hos olika banker är det framförallt räntan du bör jämföra. Men fundera även på om du vill ha efterlevandeskydd och jämför olika bolånealternativ.

Ränta på bolån – Vad avgör räntan?

Att jämföra flera banker är för många en självklarhet. Detta för att hitta det bästa räntealternativet. Men vet du vad som avgör vilken räntenivå som banken erbjuder?

Här presenteras de vanligaste faktorerna som avgör räntenivån:

Lånesumma

Eftersom bankerna tjänar mer på att låna ut större belopp kan rabatt ges i förhållande till bolånets storlek. Ett exempel kan tas från Skandia som år 2017 gav 0,15%-enheter i rabatt om lånet var på 1,8 miljoner. Var lånet istället på 1,7 miljoner gavs 0,09% i rabatt.

Generellt ska inte lån tecknas på större belopp än vad det finns behov av. Men, som exemplet ovan visar, är det bättre att låna 100 000 kr mer och få en lägre ränta. Med rörlig ränta kan sedan amortering ske när som helst.

Betalningsanmärkning

De allra flesta banker ger inte bolån till personer med betalningsanmärkningar. Men det finns undantag. Har du betalningsanmärkning har du alltså ändå möjlighet att ansöka om lånelöfte och bolån. Däremot är detta den punkt som tydligast påverkar räntan uppåt. Med en anmärkning får du räkna med en betydligt högre räntesats.

Har du betalningsanmärkning så undersök först när denna löper ut. Bind sedan inte lånet längre än till den dagen du är fri från anmärkning. När betalningsanmärkningen är borta bör du ansöka om lån hos flera banker och därefter lösa det dyrare bolånet.

Kontantinsatsen

Egentligen är det inte kontantinsatsens storlek som avgör räntesatsen på bolånet, det är den belåningsgrad som uppstår. Med hög kontantinsats minskar belåningsgraden vilket i sin tur ökar säkerheten för lånet. Med ökad säkerhet kan banken ge rabatt på bolåneräntan.

Andra tjänster hos banken

Är du bankkund med lönekonto, sparande, kort och andra banktjänster hos en bank är chansen stor att du kan få rabatt på räntan hos denna bank. Det är nämligen vanligt att bankerna premierar de kunder som har stort engagemang i banken.

Även andra förmåner

När du jämför olika bolånealternativ är det främst räntenivån du bör jämföra. Men i vissa fall kan även andra förmåner, som blir tillgängliga tack vare bolånet, avgöra vad som är ekonomiskt mest fördelaktigt. Det finns exempelvis banker som ger rabatt på försäkringar om bolånet tecknas hos dem.

Exempel: Teckna bolån hos ICA och få dubbelbonus på alla inköp som sker hos ICA förutsatt att betalning sker med deras betal- eller kreditkort. Ett annat alternativ är Swedbank som ger 20% rabatt på deras boende- och fordonsförsäkringar för alla bolånekunder.

Är bolånet på ett relativt litet belopp kan dessa rabatter göra det mer ekonomiskt fördelaktigt att välja bolån med rabatterna istället för bolånet med lägst ränta. Vid större lånebelopp gör små skillnader i bolåneräntan så stor skillnad i den totala kostnaden att man i första hand bör prioritera den låga räntan.

Livskydd / Efterlevandeskydd / Bolåneskydd

Hos en del banker kan en slags försäkring kopplas till lånet som innebär att hela eller delar av lånet avskrivs i det fall som låntagaren avlider. Om det exempelvis är två låntagare på bolånet och ena personen avlider kan detta innebära att halva lånet skrivs av. Detta kallas vanligen för livskydd eller efterlevandeskydd.

Med bolåneskydd menas att kostnaden för bolånet betalas av bolåneskyddet om du blir arbetslös eller sjukskriven under längre tid. Det finns då begränsningar för hur stort belopp per månad som skyddet ersätter samt under hur många månader som det kan ge ersättning.

Jämföra listränta, snittränta eller ”din ränta”?

Listränta är den högsta räntesats som banken erbjuder på bolånet. Blir du beviljad ett bolån kan du alltså aldrig få högre ränta än denna nivå. På listräntan kan du däremot få ränterabatt via flera faktorer (se ovan ”Ränta – Vad avgör räntan?”).

Den genomsnittliga ränta som banken har gett till sina kunder under en månad kallas för snittränta. Är skillnaden mellan listräntan och snitträntan stor hos en bank tyder det på att det finns stora marginaler att pruta på.

Snitträntan kan alltså vara en indikation på vilken bank som kan erbjuda lägst ränta. Men det är absolut inte säkert att du får lägst ränta hos den bank som för tillfället har lägst snittränta. Enda möjligheten att tydligt ställa olika banker mot varandra är att genomföra en låneansökan hos dem. I det fall det finns en räntekalkylator (exempelvis Skandia) på hemsidan kan denna ge svaret utan att ansökan behöver ske.

Vad är bästa bolånet för dig?

Det som experter framförallt lyfter fram, gällande bolån, är att du alltid ska jämföra räntan hos flera olika banker. Genom att jämföra och försöka pruta på räntenivån kan du spara stora summor per år på bolånet.

Men när du jämför bolån är det inte enbart räntenivån som är viktig att titta på. Som presenterats ovan (se ”Jämföra bolån”) bör du även ta ställning till om du ska ha rörlig ränta, bunden ränta eller bolån med räntetak. En annan fråga är om du vill ha efterlevandeskydd eller liknande ekonomiskt skydd. De två punkterna som därmed tydligast avgör vilket bolån som är bäst för just dig är Ränta och Trygghet. Sök efter den lösning på bolån som passar din ekonomiska situation och jämför sedan räntan hos de banker som kan erbjuda denna lösning.

Så får du lägsta räntan

  • JämförDet allra viktigaste är att du jämför flera bankers räntor. Bolåneräntan är alltid individuell vilket betyder att du inte kan förlita dig på att få bästa boräntan om du väljer den bank som för tillfället har lägst snittränta. Snitträntan visar enbart den genomsnittliga räntenivå som banken gett till sina kunder. Den säger inte något om vilken ränta du kommer att få.

    Hos vissa banker finns räntekalkylator på deras hemsida. Med denna kan man direkt få fram vilken boränta som banken kommer att erbjuda. Finns inte denna kalkylator måste en bolåneansökan ske för att exakt räntesats ska presenteras.

    Låt alltid den bank där du har större delen av din privatekonomi vara med i jämförelsen. Detta eftersom du till stor sannolikhet får rabatt på räntan tack vare detta bankengagemang.

  • OmförhandlaDet är relativt många som jämför flera banker innan bolånet ska tecknas. Men allt för många väljer sedan att ha lånet hos denna bank under resten av livet. Är lånet bundet kan det bli dyrt att lösa det för att kunna flytta det till en annan bank. Är det däremot rörligt, eller om bindningstiden börjar närma sig slutdatum, finns alltid möjligheten att omförhandla lånet och eventuellt flytta det till en annan bank.
  • Ha koll på rabattenNär du tecknar ett bolån är chansen stor att du får en viss ränterabatt. Istället för bankens listränta på exempelvis 1,8% så kanske du har fått 1,5%. Men kom ihåg att denna ränterabatt inte gäller för evigt. Får du ränterabatt så bör du även fråga under hur lång tid denna rabatt gäller. Banken kan nämligen höja till ordinarie ränta (listräntan) utan att något nytt avtal behöver skrivas under.
  • Var öppen med alternativenHar du blivit erbjuden en lägre räntesats hos en annan bank så kan du vara helt öppen med detta mot den bank där du har lånet idag. Kontakta dem och säg vad du blivit erbjuden och säg att du därmed funderar på att byta bank på bolånet. Det kan kännas tryggare än att bara kontakta banken och försöka pruta.
  • Via fackförbundMånga fackförbund har samarbeten med banker och erbjuder därmed bolån med viss rabatt. Det är då rabatt mot ordinarie ränta (listränta).
  • Omvärdera bostaden Som nämnts ovan är belåningsgraden en faktor som avgör bolåneräntan. Ju lägre belåningsgrad desto lägre ränta kan erbjudas. Om du via en omvärdering får uppgifter att bostaden har ett högre värde än tidigare påverkar detta belåningsgraden positivt. (Belåningsgrad = Lånesumma/Värde). Får du en högre värdering kan detta därmed både påverka räntan till det bättre och sänka amorteringskravet.